黃政規〔2023〕1號

黃塘鎮人民政府關于印發黃塘鎮進一步

加強農村宅基地和村民住宅建設

管理規定的通知

各村委會：

《黃塘鎮進一步加強農村宅基地和村民住宅建設管理規定》已經鎮黨委擴大會同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。

                           黃塘鎮人民政府

                           2023年11月21日

黃塘鎮進一步加強農村宅基地和

村民住宅建設管理規定

為進一步加強農村宅基地和村民住宅建設管理，有效改善提升農村人居環境，根據《福建省人民政府關于進一步加強農村宅基地和村民住宅建設管理的若干意見（試行）》（閩政〔2021〕2號）、《福建省人民政府辦公廳關于進一步強化農村建房安全管理的通知》（閩政辦〔2021〕55號）、《福建省農業農村廳關于進一步加強農村宅基地審批管理的意見》（閩農規〔2022〕3號）、《泉州市人民政府辦公室關于進一步加強農村宅基地和村民住宅建設管理有關規定的補充通知》（泉政辦〔2021〕20號）等文件精神，結合我鎮實際情況，制定本規定。

一、加強規劃引領

（一）本規定適用于本鎮行政區域內農村集體土地上村民新建、擴建、改建個人住宅申報審批及其管理。城鎮開發邊界（在國土空間規劃批復前，按惠安縣城市總體規劃執行）范圍內原則上不再新增零星個人住宅建設用地，縣、鎮人民政府確定的近五年改造范圍內原則上不再批準新建、擴建、改建個人住宅。

（二）農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民申請宅基地是指農村集體經濟組織成員以戶為單位，在鎮、村莊規劃區內申請用于建造自住住宅的集體建設用地。本規定所稱宅基地面積，是指住宅建筑物、構筑物（含基礎）垂直投影范圍內的占地面積。農村村民每戶宅基地面積限額為八十平方米至一百二十平方米。利用荒坡地、村內空閑地建房或者對原舊住宅進行翻建的，可以適當增加面積，但增加的面積每戶不得超過三十平方米。

（三）嚴格遵循“先規劃、后建設”原則，加快推進村莊規劃編制實施，以規劃為指導，引導村民合理有序建房。農村村民住宅建設用地，應當符合國土空間規劃和村莊規劃；不符合規劃或未編制國土空間規劃、村莊規劃的，不得審批農村村民住宅建設用地。國土空間規劃、村莊規劃獲批前，在不涉及生態保護紅線和永久基本農田的前提下，現行城鄉規劃、村莊建設規劃和其他專項規劃作一致性處理后，可作為農村宅基地和村民住宅建設的審批依據。村民建房應當充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，不得占用永久基本農田；涉及占用農用地的應依法辦理農用地轉用審批手續。禁止村民在地質災害危險區、生態保護紅線、自然保護地和永久基本農田保護區內建設住宅。涉及道路退線的應符合《公路安全保護條例》。

二、優化規范審批

（四）嚴格執行“一戶一宅”政策，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，堅決防止違反規定以分戶名義多次、多處以及超規定面積申請宅基地。禁止未按批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用宅基地建設別墅大院和私人會館等，嚴禁借流轉之名違法違規圈地、買賣宅基地等，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅辦理相關手續。農村村民出賣、出租、贈予、出借住宅以后，再申請宅基地的，不予批準。

（五）嚴格落實“建新拆舊”制度，農村村民應按要求與鎮人民政府、村級組織簽訂三方協議并作出承諾，房屋建設完入住起6個月內將舊宅自行拆除或交村級組織處理，舊宅基地應退還村級組織；拆除舊宅、退還舊宅基地前，不動產中心不予辦理新建住宅的不動產登記手續。

（六）及時更新調整農村宅基地和村民住宅建設工作協調機制領導小組及其辦公室，召集人由鎮黨委書記兼任；建立健全規范的“一站式”農村宅基地審批窗口，全面落實“一窗收件、一站服務、一次審批”的審批機制；健全村民宅基地申請和住宅建設審批、管理各項工作制度，制定并公布辦事指南及流程圖，建立宅基地建設公示制度；建立和完善農村宅基地檔案“一宗一檔”管理，每宗宅基地審批結束后，協調機制辦公室要負責將村民農村宅基地和建房申請審批表、農村宅基地使用承諾書、宅基地批準文書、村級公示材料、村級會議紀要及戶口簿、股權證、家庭成員身份證復印件、“四到場”巡查記錄和相關圖件、照片等材料及時整理歸檔。每月25日前將審批情況報縣農業農村、自然資源等部門備案。宅基地使用權互換、轉讓、贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

1.初審報批。農村村民符合宅基地申請資格條件的，經具有宅基地所有權的村民小組同意后，以戶為單位，持戶口簿和股權證等農村集體經濟組織成員有關材料，向所在地村委會提出宅基地用地建房書面申請；多戶合建應逐戶填寫一并申報，提供申請地塊產權分配材料，明確占地份額。村委會依法組織召開村委會或村民代表會議，按照法定程序對宅基地申請對象申請資格條件進行審議，重點審議申請對象的資格條件是否符合規定要求，提交材料是否真實有效，擬用地位置、用地面積是否符合規定要求，有無影響相鄰權利人利益等。審議結果形成會議紀要，同意申請對象申請的，在本村張榜公布征詢本村村民意見，公示期限為15個工作日。本村村民未提出異議或異議不成立,村委會在《農村宅基地和建房申請審批表》中簽署意見，連同會議紀要、公示情況、申請人承諾書和相鄰權利人意見等材料報送鎮人民政府。

以上自受理村民申請之日起30個工作日內辦結。

2.聯審聯辦。鎮人民政府審批窗口定期每周一下午、周二上午收件（公務沖突另行通知），受理情況以短信通知申請人。收件后，定期組織鎮農業農村、自然資源、村建等部門通過材料審核、實地核查等方式進行聯審聯辦，各有關部門意見在《農村宅基地和建房申請審批表》中簽署審查意見。聯審聯辦后，鎮農村宅基地審批和住宅建設管理領導小組應及時對申請件進行研究。涉及林業、水利、電力、文物保護等部門的，要及時征求相關部門意見方可辦理相關審批手續；涉及占用農用地的，由鎮人民政府向縣資源局申請，按規定辦理農轉用審批手續。鎮人民政府對審查通過的用地建房申請，按規定程序公示后，組織業主及相關人員觀看《農房建設安全警示教育片》，發放《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地批準書》、施工牌、質量安全一張圖?！多l村建設規劃許可證》應在福建省國土空間用途管制（用地）管理系統進行統一配號、打印證書并生成電子證照。對審查通過的，作為新建、翻建房屋土地權源的舊《集體土地建設用地使用證》原則上應收回注銷。對審查不通過的，退回申請材料并一次性告知申請人需要補充的材料或不予批準的理由。農村集體經濟組織對經鎮人民政府批準建設的宅基地申請，應當在本集體范圍內及時公布審批結果。

以上正式受理后60個工作日內辦結（新建除外）。

3.施工監督。全面落實農房建設“帶圖審批”“帶圖施工”制度，將“四到場”制度（農村宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、施工關鍵節點巡查到場、村民住宅竣工驗收到場）落實情況及時錄入我縣兩違日常巡查平臺。鎮、村人員發現違法占用宅基地或建房行為的應立即制止，向所在鎮人民政府報告核查整改。鎮人民政府對正在進行的違法建設行為，應當責令違法建設當事人停止建設、限期改正；對不停止建設或者逾期不改正的，對違法建設部分依法予以拆除。對鎮、村“網格化”巡查工作不到位、報告不及時、制止不得力的要追究相關責任人的責任。

4.竣工驗收。村民住宅建成后，鎮人民政府應及時組織鎮農業農村、自然資源、村建、綜合執法等部門進行現場驗收，嚴禁新增“裸房”。通過驗收的，鎮人民政府出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》，涉及“建新拆舊”的應注明是否落實完成舊宅拆除，村民憑此驗收意見書及其他相關材料向自然資源部門申請辦理不動產登記。未通過驗收的，由鎮人民政府下達整改通知書，要求限期整改；逾期不改正的，依照相關法規予以查處。

三、加強建設管理

（七）強化農村建筑標準和立面風貌管控指引，堅決遏制新建、擴建、改建個人住宅新增“裸房”，有力有序推進既有農房整治，提升村莊整體建筑風貌水平，涉及文物建設控制地帶內建設的應符合文物周邊歷史風貌管控要求。明確農村住宅建設風貌管控要求，單戶建房層數原則上不超過三層，一層層高控制在4.5米以內，二層以上層高控制在3.5米以內，建筑高度原則上不得超過11.5米；多戶合建多層單元式住宅（五戶及以下），層數原則上不超過五層，建筑高度原則上不得超過18米，（出屋面樓梯間）層高原則上不超過3米且不計入層數，建筑面積原則上不超過建筑屋頂平面層面積的1/2；

有條件的實施“平改坡”或“平坡結合”，可采取檐口砌筑女兒墻、外墻刷縫嵌縫、勾勒窗框門套等簡易線性工程進行裝飾。新增坡屋面水平投影面積不宜低于原平屋面面積的60%，坡屋面宜從檐口起坡；主屋面坡度宜為28°- 35°，加蓋的坡屋頂與原主體建筑應融為一體，具體建設技術標準參照《福建省農房屋頂平改坡設計建造一體化導則》的相關要求進行改造；景觀斜屋面不計入層數和層高。

（八）三層及以下村民自建住宅：農村村民建房時，應辦理宅基地審批、鄉村建設規劃許可或工程規劃許可；應委托有資質的設計單位或具備注冊職業資格的設計人員進行房屋方案及施工圖設計并簽章，或者選用符合標準的農房建設通用圖集及立面風貌通用圖集；委托農村建筑工匠或有資質的施工單位施工，并簽訂建房施工合同（明確質量安全責任、質量保證期限和雙方的權利義務）；鼓勵村民為施工人員購買人身意外保險。委托建筑工匠的，應明確一名有施工管理經驗、經培訓無不良安全記錄的“工匠帶頭人”負責施工管理并書面承諾對施工質量安全負責；委托施工單位的，應明確一名施工負責人和安全員負責現場施工管理；申請鄉村建設規劃許可時，應提供設計圖紙、施工合同，工匠帶頭人出具從業情況、施工質量安全承諾書和培訓證明。

（九）三層以上多戶合建：農村村民建房時，應辦理宅基地審批、鄉村建設規劃許可或工程規劃許可，應委托有資質的設計、施工單位進行設計、施工。限額以下工程由鎮人民政府委托第三方進行工程質量安全監管。限額以上的工程按相關規定執行。

（十）既有房屋改擴建（加層）、影響主體結構安全裝修工程：應委托有資質單位對結構安全性進行技術鑒定，并提交書面鑒定報告；應委托有資質設計、施工單位進行設計、施工，并按相關規定向鎮人民政府申請辦理鄉村建設規劃許可或工程規劃許可，房屋總層數不得超過三層，其中石結構房屋不得加層；限額以下工程由鎮人民政府委托第三方進行工程質量安全監管，并辦理竣工驗收；限額以上的工程向建設主管部門辦理施工等相關建設手續。

（十一）施工現場應懸掛施工公示牌，接受監督。其中：村民自建住宅應公示審批文件、建房人姓名、工匠帶頭人（或施工單位及負責人）姓名、宅基地面積和四至、建房層數、監督電話等信息，并張貼質量安全“一張圖”、建筑立面圖和平面圖；農村公共建筑、集中統建住宅應按規定公示審批文件和建設、施工、監理單位及相關負責人、監督電話等信息。三層以上村民建房應使用鋼腳手架和鋼管支撐，禁止使用竹腳手架和木支撐。三層及以下村民自建住宅應分步實施淘汰竹腳手架和木支撐，引導使用鋼腳手架和鋼管支撐，提高建房安全可靠度。

四、強化用地保障

（十二）合理安排宅基地用地，引導優先利用存量建設用地，嚴格控制農村宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田和文物保護范圍用地。涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用手續。城鎮建設用地規模范圍外的村莊，要通過優先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、閑置宅基地騰退等方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農戶的建房需求。

（十三）鎮人民政府要組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，以村為單位，形成“一村一表”臺賬，建立農村地籍房屋調查數據庫，每年進行動態調整，實行滾動管理，每年12月31日前向縣農業農村局報送農村村民住宅建設新一年度用地計劃指標需求，由縣農業農村局匯總報送同級自然資源局和市級農業農村部門。用地計劃指標經縣級人民政府審核后，以縣域為單位，由縣自然資源局逐級匯總上報，專項保障農村村民住宅建設用地需求。

五、明確部門職責

（十四）鎮人民政府要切實履行屬地責任，統籌協調相關部門，優化審批流程，提高審批效率。

1.鎮人民政府：承擔轄區內村民建房的審批、巡查、制止（勸阻）、牽頭處置（完善手續、組織拆除等處置措施）、批后監管和查處違法違規建房等主體責任。負責審核批準農村住宅用地，并受縣自然資源局委托依法辦理農村村民住宅規劃管理事務。統籌協調相關部門宅基地用地審查、建房規劃許可；依據《福建省建設工程安全生產管理辦法》等有關規定，切實加強對村民建房質量安全的監督檢查；建立宅基地和村民住宅建設聯審聯辦制度，為農民群眾提供便捷高效的服務；開展全覆蓋巡查，網格員發現“兩違”、農村建房安全問題，應第一時間制止、報告，并錄入平臺；對涉及相關行業主管部門和供水、供電、供氣單位職責的，及時進行抄告，各相關部門應立即處置；鎮人民政府應按照“兩違”處置機制，及時制止、處置違法農村村民住宅建設相關規定行為。加強矛盾糾紛調處，依法依規、穩妥有序、分階段處理歷史上形成的宅基地超面積、一戶多宅和未批先建等問題，及時解決村民合理的信訪訴求。

2.村委會：村委會是日常監管的基層組織，應完善宅基地民主決策管理程序，堅持民事民議民管民辦；履行巡查、報告、勸阻等直接責任，既要做好村民建房申請審查服務、矛盾糾紛調處等工作，又要及時發現違法建設行為和質量安全問題，及時勸阻、上報鎮人民政府；充分發揮自治作用，將宅基地管理納入村規民約或成立理事會等方式，探索建立村集體、老協會和宗族協調處理機制，強化村莊治理、引導農村村民選用住宅設計通用圖集，加強村莊風貌引導和管控。

3.其他參建主體：（1）設計、施工單位及其執業人員嚴禁向未經用地、規劃審批的違法建設工程提供設計、施工服務。（2）預拌混凝土、砂石等企業嚴禁向違法建筑工程供應預拌混凝土和砂石等建筑材料。（3）供水、供電、供氣單位嚴禁為違法建設或未經驗收合格的農村建筑工程供水、供電、供氣。

六、探索退出機制

（十五）堅持“依法依規、穩慎推進、尊重歷史、兼顧現實、讓利于民”原則，積極探索盤活農村閑置宅基地，建立農村宅基地有償退出制度，鼓勵進城入戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，農村村民退出的宅基地，由所在的農村集體經濟組織或者村民委員會報所在鎮人民政府審核批準后，依法辦理集體土地使用權的注銷登記手續；探索建立資金池，設立“宅基地銀行”，化解資金問題；探索宅基地入股、置換、有償收回等模式；探索建立農村集體建設用地使用權抵押貸款制度。

探索盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅發展鄉村產業的途徑。在符合農村宅基地管理規定和村莊規劃的前提下，允許返鄉居住、返鄉創業人員，遵循“尊重歷史、兼顧現實、程序規范、群眾認可”原則，以傳統習慣村規民約為參照，以民主決策方式，經村民代表大會通過并公示，向上級鎮人民政府報批，允許此類人員在原址修繕、改建自有住宅，解決返鄉人員的居住問題。

七、引導集中統建

（十六）農村村民自住小區是指為解決農村村民住房困難，在村集體土地上或通過實施危舊房（含石結構）改造而騰出的用地上，包括統規統建的多層或高層住宅、統規統建或統規自建的低層聯排式住宅和統一舊村改造等方式。集中建設本村村民自住的住宅小區，給水排水、污水管道、電力通信、道路、廣電、綠化和社區服務等配套設施應同步規劃建設。

八、責任追究

（十七）對“兩違”工作、批后監管等落實不到位的，對各村、鎮、各相關部門依照《惠安縣人民政府辦公室關于印發惠安縣自然資源衛片執法圖斑整改責任追究暫行規定的通知》（惠政辦〔2022〕24號）、《進一步加強防控違法占地、違法建設工作實施意見》（惠委辦發〔2021〕12號）問責規定處置。

（十八）本規定自印發之日起后施行，有效期3年；施行后法律法規或有關國家政策有新規定的，從其規定，已批未建可按本規執行。